随着房地产市场的日益成熟，规划成为开发商风向标，看规划造楼，看规划买房，已成为开发商和买房者的共识。
　　一方面，房地产开发商是城市规划蓝图的执行者，他们让城市的规划从静态的文字和图纸变成动人、鲜活的现实。
　　另一方面，规划决定了房地产发展的方向，决定了房地产在某个地段的开发容量，甚至楼盘的容积率等等。因此，规划与房地产的关系是密切相关的。规划可以使某一区域成为房地产发达区，而另一区域成为相对薄弱区。
　　2007年，长沙城市建设发展速度之快是有史以来罕见的，报建总量为2733万平方米，比2006年增长80%，比2005年增长一倍。而长沙的楼市，无论是交易价格还是交易面积增长之快，似乎都可以用“大飞跃”来形容。这一年的楼市，既给我们带来了许多惊喜，也给我们带来了许多反思，楼市的辉煌能否长久延续？长沙楼市是否将会出现拐点？也许，只有时间才能给我们一个清晰的答案。
　　在这里，我们将通过权威的数据，从规划和地产的角度，对2007年长沙城市建设及房地产发展进行一次粗略分析，希望能为大家提供一些思考和启示。

　　从长沙过去的城市发展来看，长沙城市发展的速度是大大超出预想的，这是一部城市建设史，同时也是一部城市规划史。长沙从民国时期就有过城市规划，建国以来比较大规模的、有系统的规划有解放初1950年代的规划，70年代、90年代规划，到现在执行的是2000年代的规划——《长沙市城市总体规划（2003-2020）》。其中最具代表的是进入新世纪以来，原来的《长沙市城市总体规划（1990-2010）》，离最后的规划期限还有相当长一段时间，总规规划的人口、用地就已被突破，于是，长沙市不得不从2000年开始新一轮总规修编。《长沙市城市总体规划（2003-2020）》描绘出了长沙新世纪的宏伟蓝图，但经过这些年的发展，长沙市城市规划当前已经突破总规中的310平方公里范围，总体规划已达到了500－600平方公里，最新一轮规划修编工作又将启动。
　　长沙房地产的开发，是长沙城市建设的一个重要分支，而长沙的规划目标和进程，决定了房地产发展的方向，决定了房地产在某个地段的开发容量。据湖南省统计局2007年12月25日公布的数据，2007年1-11月， 长沙市房地产开发完成投资3838952万元，同比增长41.7％。由此预计，2007长沙市全年完成房地产开发投资达到了420亿元左右，与去年同期相比增长约40%。

　　2007年，长沙的楼市出现了供需失衡的现象，这拉动了房产的建设与开发，特别是外埠资本的强势登陆，带来了新的开发理念、新的模式。在用地形势总体趋紧的情况下，全省增加民生用地供应量，加大了增量地投放力度。有数据显示，长沙2007年以招拍挂方式出让的土地金额达到227亿元，出让面积为1.2万多亩。
　　在规划报建方面，来自长沙市规划管理局的数据显示：2007年报建总量为2733万平方米，比2006年增长80%，比2005年增长一倍，远高于前几年每年25%的增长率。2007年，长沙市规划局全年共受理报建3238项次，发放《建设用地规划许可证》566个，发放《建设工程规划许可证》1498个，建筑面积2654.95万平方米。
　　受商品房销售不断上涨的影响，全市以及外地开发企业信心大增，开发商对土地的征购积极性大增，在火爆的房地产的带动下，2007年长沙市土地价格上涨明显。
　　据国家统计局长沙调查队的数据，2007年上半年，长沙市土地交易价格同比上涨25.1%，涨幅比去年同期提高10.2个百分点，从分类来看，居住、工业仓库、商业娱乐用地价格同比分别上涨17.8、25.7、42.2个百分点，涨幅与去年同期比分别提高4.7%、14.2%和20.4%。
　　下半年，长沙土地价格仍惯性上涨，就2007年12月来说，在长沙市国土资源局交易的几块土地的平均交易价格就达到了2860.74元/平方米。
　　在外来资本大战中，土地价格快速上扬，7月24日，北京北辰实业股份有限公司与北京城市开发集团有限责任公司组成的联合竞拍体以92亿地价拿下长沙新河三角洲1177.8亩土地。这在一定程度上带动了长沙土地价格的上涨。
　　有业内人士如此评价房地产价格的上涨：地价的上涨意味着原来的房价成本将重新计算，就算已经开发出来的房产价格在实际拿地的时候并不高，但是谁也不会基于原有的成本来计算房价成本，而是以新的周边地价为参照基础。

　　楼市的发展，市场需求是决定性因素，这与消费群的收入息息相关，随着长沙经济的快速发展，市民的收入也增长迅速，这无疑给市场带来了信心。数据显示，2007年，长沙市城乡居民人均可支配收入分别达16000元和6316元，过去五年年均增长12．1％和13．6％。
同时，股市也开始影响楼市。其中最明显的表现是，股市财富的增长助推了楼市的购买力。虽然中国股市中间经历了一次印花税上调，但牛市依旧，普通老百姓炒股的热情空前高涨，其结果是，投资股市的财富增长增强了楼市的购买力。在中国股市上涨的过程中，不少外来资本进入中国股市，这为中国提供了更多的流动资金。

　　房产市场销售的火爆，造成楼盘供不应求，这也刺激了本地购房者预支购房，“今天消费，明天劳累”。
　　住房作为开支较大的不动产产品，购房者在选购房屋时往往买涨不买跌。在2007年房价持续上涨的大环境下，购房群体对市场持续乐观，一些受追捧的楼盘经常出现排队、摇号买房的现象。而外来购房团的频频出现，更是助推了整个城市对地产预期的高度膨胀，不少本地已经具备消费能力的购房者开始跟进，带来了市场需求的快速释放。数据显示，尽管连续加息，但个人购房贷款需求依然十分旺盛，带动房地产贷款加速增长。
　　中部崛起，“两型社会”的建设，长沙今后的发展前景是显而易见的，这吸引了不少外来目光，不少楼盘的购买者中外地户口居民占到了一半。此外，从2007年长沙的楼市交易情况来看，虽然房价上涨较快，但是相对于一线城市，长沙的房价还是处于价格洼地，周边地市、沿海城市等投资客对长沙房地产市场投资前景看好，在2007年的房交会上，数批来自深圳的湘籍人士就以在长购房作为投资渠道之一。

　　2007年，长沙市房产市场需求持续稳定，从全年的销售情况来看，长沙市房地产销售创历史新高，来自长沙市建委的数据显示，去年房屋销售面积达到了790万平方米的发展目标。不过，基于全国房地产价格的波动，消费者上半年与下半年对楼市的预期并不相同。
　　虽然上半年房价持续上涨，但相比全国37个省会城市及重点城市，长沙仍处于中等偏低水平，房地产销售持续火爆。有数据显示，2007年上半年长沙商品住宅连续三个月供少于销达20%以上，供销失衡现象比较明显。
　　上半年供销的失衡给下半年的楼市带来了信心，2007年下半年，长沙房地产销售仍呈上涨趋势，不过与上半年一些楼盘在短时间内就销售一空的神话相比，在全国一线城市房价下跌的气候下，长沙的楼市出现了一定的观望现象。从2007年最后一月的房产销售数据来看（2007年12月1日到2007年12月28日），12月全市商品住宅期房第四周比第一周交易面积减少7.04万平方米。
　　由于长沙房价与一线城市相比，还是处于洼地位置，从下半年整体销售情况来看，销售面积整体呈上增趋势。

　　交易价格

　　价格是楼市最明显的信号，2007年，对地产开发企业来说，“梦想成真”是最恰当的形容。在全国房价“高烧”的气候下，长沙的楼市价格“升温”迅速，有数据显示，2007年全市商品房均价达到了3600元/㎡左右。其中一些原本价格较低的区域也增长到了4000元/㎡，而二环内基本上找不到3500元/㎡以下的住房，市中心的房价甚至涨到了7000元/㎡以上。
　　上半年的房价走的可以说是顺风路线。国家统计局长沙调查队调查的数据显示，上半年长沙市房屋销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上年同期提高1.2个百分点。从月度变化来看，一月份上涨4.9%，二月份上涨6.8%，三月份上涨6.3%，四月份上涨5.6%，五月份上涨6.3%，六月份上涨7.6%，价格涨幅维持在一个较高的水平上。据房产主管部门的统计，上半年全市商品房均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%。
　　下半年，长沙房价刚开始时延续了上半年上涨的惯性，但随着国内一线城市房价的下降，长沙的楼市，在年末的时候，火爆的销售场面出现了一定的波折。从2007年最后一月的交易情况来看，交易价格和交易面积都是有增有减，其中最后一周（12月22日到2007年12月28日）商品住宅期房成交均价达到3921元/㎡，但比上周有所下降。

　　截至2007年12月31日，中国人民银行在一年不到的时间内10次提高商业银行准备金率和6次存贷款加息，其目标不仅为了预防CPI进一步走高，也是为了抑制资本市场和房地产市场的膨胀。
　　 从规划与长沙的建设前景来看，长沙房地产的发展空间是很大的，随着长沙规划目标的实现，在新的一年中，长沙将按规划的要求新增加一批建设用地，这将为房地产的发展提供新的发展空间，预计开发量将会有所增长。不过随着新的土地政策的出台和新的城市建设的要求，长沙的土地供应，资源节约与环境要求将会进一步提高。
　　 在规划的前瞻性上，按照“大长沙”、“大生态”、“大网络”的原则，下一步，长沙将集中力量建设霞凝新港区、黎托新城、省政府、市政府周边地区以及岳麓大学城地区，重点改造新河三角洲、岳麓滨江新城、南湖片区、湘江明珠以及中央商务区，并注意做好航空都市区、长株潭金三角地区的规划设计与用地储备控制。同时，针对市民改善生活环境，提高文明程度的要求，推进住宅建设朝工业化方向发展，着重研究住宅建筑的节能问题。因此，预计今后3年长沙的房地产开发建设将主要集中在五大新板块，包括南湖片区、岳麓滨江新城、新河三角洲、湘江明珠和黎托新城（武广铁路新火车站）。另外，根据长沙产业规划，西线产业带，一直到金洲大道；东线产业带往浏阳、宁乡；还有沿湘江的南线产业带，均将在带动区域经济快速发展的同时成为房地产开发集中区。此外，根据市委市政府作出的决定，开辟大城西50平方公里左右的区域将作为综合试验区的改革先导区，这将成为长沙市的一个新城。可以预计，大河西将成为2008长沙房地产开发热点。
　　 另一方面，2008年长沙房地产开发的透明度将更大，2008年将是大量通过公开出让方式取得土地的项目陆续完工并推出市场的一年。由于已经知道地块的拿地成本，开发企业也就能比较容易地推算出它的销售价格以及利润有多少，从而使得整个商品住宅的价格透明度大大增加。来自湖南省国土资源厅的消息称，2008年，湖南将全面完善土地储备制度，实行统一规划、统一征收、统一开发、统一出让、统一管理，推行净地出让，变按项目报批用地为用地引导项目安排。业内分析，净地的转让，既减轻了房地产开发企业的拆迁负担，但同时也要为拆迁买单，预计开发企业的土地成本将有所增加。

　　 房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产品，长沙市新一届政府班子慎重提出“在五年内，长沙人人都有一套住房”的发展目标。目前，长株潭三市城镇化率达到51%，但与发达城市相比还有一定的差距。据规划，到2020年全市总人口688万人，城镇人口482万人，城市化水平达到70％。上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动房产的需求。
　　 通过《新城市》的读者问卷调查，结果显示，市民对中小户型的需求占有的比率是非常大的，随着国家“90?70”政策的实施，预计在今后，紧凑实用的中小户型产品将大幅增加。
　　 最想购买的住宅面积（平方米）

　　 数据显示，选择100-120平方米户型的消费者最多，达到了40%，其次是80-100平方米户型，调查结果显现“中间大，两头小”的纺锤型，足见选择中小户型的消费者占据了房产市场的主体，也与国家宏观调控的初衷基本吻合。与本刊2007年上半年的调查相比，选择80-100平方米户型的消费者相对有所增加，而选择100-120平方米的消费者有所减少，据分析，这可能与2007年房价的上涨幅度较大有关，在工资上涨不大的情况之下，一般家庭选择缩减购房面积既是一种无奈之举也是一种理性消费的表现。
　　　　购房的用途

 

从调查数据来看，购房居住达88%以上，可见消费群体购房仍主要是为了满足居住。同时，房价的上涨，也吸引了部分投资者的目光，与本刊2007年上半年的调查相比，基于投资而购房的人群有一定程度的增加。

　　 　　从发展趋势来看，市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提高了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持。前不久举行的长沙市委扩大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的“领头雁”，争当中部地区的“领跑者”，长沙到2012年生产总值年均增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年的基础上翻两番。这些都为提高长沙楼市的购买力奠定了基础。
　　 能接受的住房价格（元/平方米）

　　从调查的数据来看，选择2000-2500价位楼盘的消费者占到了33%，这个数据与长沙市民目前的月收入相当，不过，房价的快速上涨，似乎超出了市民对楼价的期望。数据显示，2007年下半年，期房价格7月份时均价还处于3477元/平方米，而到了12月份，均价已达3921元/平方米。从去年新闻媒体对楼市的报道来看，经济适用房、廉租房、银行住房贷款，都是比较热门的话题。从调查的数据来看，老百姓所能接受的房价与市场实际价格存在一定的差距。
　　 考虑的购房付款方式

数据显示，银行按揭仍是消费者选择购房付款的首选方式，一次性付款的消费群体仍是少数。从参与本次调查的消费群体的年龄结构来看，23-29岁的消费群占大多数，这些群体正是刚从学校毕业，或者毕业不久，正是创业的关键时期，同时也是结婚年龄比较集中的群体，对未来生活的安排和打算是这个年龄阶段考虑得比较多的。但由于工作不久，个人积蓄并不多，选择银行按揭是比较现实的。

　　2007年，国家出台了一系列的宏观调控政策，国家领导人多次提到解决老百姓住房的问题，其综合作用经过一段时间的传导和影响，估计将在2008年集中显现出来。
　　总的来看，2008年房地产价格走高因素还在延续，如果在房地产交易税、物业税等税收制度上不进行改革与实施，仅依靠行政手段和单一的货币手段来调控，未来房价还将虚高不下。在过去的房地产调控措施中，较多地使用了行政手段和货币政策，如规定开发商90平方米商品房建设比例不少于70%、提高房贷首付比例、房贷利率等，特别是2007年将第二套住房的首付比例提高至40%，但总的效果不甚理想，2007年房地产价格快速上涨势头并未缓和。
　　我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。税收制度上的缺陷造成了投机者的“炒房”、“囤房”和开发商的“捂盘”行为，掩盖和扰乱了市场供求关系，一定程度上人为制造了房地产市场虚高价格。2008年，房地产价格走高因素还在延续：一是钢材、水泥等建筑成本在不断上升；二是土地开发成本和建筑用地价格也在上涨；三是市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，并把购买商品房作为资产保值增收的一个重要投资渠道。
　　根据规划，长沙城市居民人均住宅建设面积将提高到32平方米，年度经济适用房建设控制在70万平方米左右，解决14000户最低收入和困难家庭的住房问题。同时，由政府通过划拨方式供应247万平方米土地用于保障性住房建设，其中经济适用房建设用地240万平方米，廉租住房建设用地7万平方米。
　　随着国家中部崛起战略的实施和长株潭城市群“两型社会”的建设，长沙将加大基础设施建设的投入，预计今后本土的产业将相继发展壮大，同时一些新型产业将相继来长投资，外来投资必定带来新的消费群，并成就一批新的高收入阶层，相信今后长沙市民的整体收入水平必将出现新高。同时，“两型社会”的建设对房地产行业提出了新的要求，如何让老百姓买得起房、住得起房，是政府部门今后工作的重点。预计在长沙目前房价相比于全国仍于低洼的条件下，随着市民收入的提高，长沙的房价仍有一定的上涨空间，不过，与2007年相比，今后的价格将朝着更加理性的方向发展，增幅也将有所减缓。