主持人：各位来宾、新闻界的朋友们，大家下午好！非常感谢大家在百忙之中参加世联长沙房地产和《新城市》杂志共同举办的淡市突围 低谷掘金——世联长沙房地产淡市营销论坛活动，我是本次论坛的主持人，首先我十分荣幸的向大家介绍参加本次论坛的主讲嘉宾，他们是：
世联中国集团董事 张艾艾女士
世联中国代理部副总经理 甘伟先生
世联中国代理部顾问中心总经理 陈静女士
世联长沙分公司总经理王培文先生
《新城市》主编谭克修先生
光临今天论坛的媒体有：《潇湘晨报》、《长沙晚报》、《三湘都市报》、搜房网、搜狐长沙焦点网、新浪网房地产频道、好房子网、0731网、长沙楼市网、《金牌楼市》、长沙电视台新闻频道“都市人居”栏目等。在此，我代表主办方对大家的到来表示热烈的欢迎。
主持人：人情春来早，万象气更新，但是楼市并没有随着五十年冰冻的消融而消融，反而更冰。我们看到有许多开发商正在为自己的野蛮生长而买单，我们反思没有挫折的成长不是健康的成长，没有挫折成长的经历不能成为成熟的开发商。所以，我们将对如何把握淡市新生机，创造品牌新卖点来作为这次世联主办本次活动的出发点之一。下面有请世联长沙分公司总经理王培文先生致辞，大家欢迎！
王培文：尊敬的各位来宾，大家下午好。
首先，我谨代表世联地产感谢大家百忙当中抽出时间来参加这样一个论坛。那么，这个论坛是我们世联地产和《新城市》杂志共同举办的淡市突围 低谷掘金——世联长沙房地产淡市营销论坛，非常感谢大家的此次光临，谢谢。
那么，世联地产早在05年就进入长沙，在长沙一直也在做政府的营运项目，还有市场项目也在营运。那么，这几年里面，我们和这座千年古城结下了渊源情结。随着市场发展，我们在07年正式落户长沙，也期待为长沙市场提供专业的服务。将我们长期在一线积累的经验和大家共同分享。大家都知道，随着07年金融政策年的开始，07年下半年整个北京、上海、深圳都在有不同幅度的跌幅，进入了市场淡市。那么，长沙呢？大家经常会说，长沙作为房地产市场的一个价格洼地，在06年下半年到07年下半年都进入了暴涨的阶段。但是，目前成交量的下降，市场观望的程度，到目前为止，市场的寒流还没有退去。相信，在座的每一个发展商对今年的发展很难有一个准确的答案。世联不能做一个天气播报员，我们不可能对市场风云变化作为100%的市场判断，但是我们可以将十五年以来的操盘经验，我们在经历过淡市、旺市的阶段，总结我们成功的案例，希望在这里能够跟大家做一个非常客观的互动和交流。在此，希望今天在座的同行业、新闻媒体都能够和我们共享案例分享，也希望你们能够有所收获，谢谢大家。
主持人：感谢王培文先生的精彩致辞。接下来有请主办方《新城市》杂志执行总编欧凯先生致词，大家欢迎！
欧凯：尊敬的各位来宾、各位领导，大家下午好。
很荣幸能与世联地产共同作为本次活动的主办方，并代表媒体在本次淡市营销论坛上与各位交流和探讨，在座的各位都是房地产界的精英，也是我们的合作伙伴。首先，感谢大家的光临，并对《新城市》杂志一贯的支持表示感谢。
自去年上半年经历了楼市新一轮的热潮之后，下半年以来长沙楼市受政策影响，市场进入了观望期，作为一个对市场保持敏感的、有责任感的媒体，我们和在座的都一样，都希望市场在经历了热潮与热潮后的冷静思考之后，回归到正常的、理性的、健康的发展道路上来。因此，在《新城市》杂志的刊物中，我们适时推出了楼市回暖的大型专题，通过聆听业内专家、资深人士及购房者的声音，试图将楼市真正引向行业发展的春天，我们坚信楼市的春天即将到来，这也是我们与世联地产共同的想法。今天，世联地产作为一个有丰富经验的优秀地产营销品牌，将为大家适时又直接的介绍经验，而我们《新城市》杂志也将秉承媒体的责任感、公信力和权威性，进行积极地推广、宣传，共同迎接楼市新一轮热潮的到来。谢谢大家。
主持人：好的，谢谢欧凯先生的精彩发言。如何把脉中国房地产市场的大势，洞悉房地产发展的脉搏规律，做到心中有数，把握定数，下面有请世联地产中国代表部副总经理甘 伟先生，对08年的房地产趋势发表精彩的感言。大家欢迎！
甘 伟：各位长沙的朋友下午好，我经常来长沙，今天过来天气很好，听司机说是刚刚天晴，前面下了几天雨，我问我们同事说，长沙开发商现在最关心什么？他说最关心08年的市场大势怎么走，何去何从，方向很重要。那么，在今天的论坛之初，我就谈谈世联目前面临的市场环境和房地产的长期趋势，长期和短期都要结合，我们花一点点时间来聊聊世联对总体房地产的形势判断。
以前跟朋友聊天的时候，大家说的时候都不会太对宏观形式做判断，目前来讲越来越多的客户，越来越多的开发商，包括我们的同业机构，大家都在不断的在问一个问题，就是现在市场会怎么样，市场会怎么走。那么，外部环境越来越成为重要的事情，我们每天都跟很多的客户，包括万科、金帝、中信这样的一些品牌客户，大家整体对外部环境做分析和判断。比如，可能会有客户朋友问，世联怎么判断长沙08年房地产怎么走？这个问题其实不太好回答。但是，我们可以回答的是我们判断的整体的大的外部环境是怎样的，很多的问题都取决于外部环境，我们知道外部环境怎么走才能积极理性的判断，我们要更注重外部环境。
实际上，从房地产的角度来讲，从9.27的第二套房贷政策出台之后，各地城市都做了或多或少的调整，我给大家看一些城市的数据。我想今天来到这儿，世联现在在中国成立了15分支机构，有很多城市都有我们销售的楼盘，那我们也跟大家分享一下，去年9月份到现在足足半年多的时间，全国主要城市的成交走势，可能比较小，大致讲一下。
从一线城市北京、上海、深圳、广州的几个城市看，目前房价最高的城市大致看到从去年下半年开始的成交量、成交价格、成交面积，（大家可以看下图），05、07年是最高峰时期，在去年7月份之后北京的房地产量开始急剧萎缩，一直到今年2、3月份，上海也差不多，04年达到最高峰33500万平米/年成交量，之后就持续往下走，基本上跟北京差不多，从去年下半年开始成交量急剧萎缩，最低的时候只卖到9000-10000套的水平，广州的局势也差不多，06年之后成交量开始萎缩，他们没有太大的区别，深圳去年只卖了550万平米，基本上主要的一线城市成交量从05年开始已经开始下降，这是一个趋势，是目前表现出来的状态。整个总体成交量从去年下半年开始萎缩，现在08年2月份的时候大致只有1000多套的水平了，持续低迷的状态。
总结的话，去年一年到今年年初，一线城市的交易量大幅萎缩，总体的均价并没有太多的体现。二线城市象武汉、天津、沈阳、杭州这些城市，基本上看得出来大致上从年度来讲，从02年-06年整个走势都是下滑的，但是从去年新政之后，去年下半年开始大部分的楼盘，象天津9月份开始成交量萎缩，武汉也开始萎缩，沈阳是去年9月份开始萎缩，杭州是去年6月份成交量萎缩到一半，长沙的数据差不多，大家都很清楚，我就没有列出来了。价格整体往上走，但是交易量成交出现停滞。但是，二线城市和一线城市最大的区别就是逐年的价量区分，从05年开始量在往下走。珠三角和二线城市的价格差不多。
但是，总的结论是在07年新政之后，一线城市、二线城市都遭遇了交易量的下降，下降幅度在40%-60%之间，成交量比去年最高峰的时候下降了一半，跟股市差不多。因此，我们的结论是，如果是从房地产的角度来讲，本人的房地产的调整应该说已经持续了很长的时间。那么，为什么说到位呢？我们随机抽取了三月份主要城市的数据通报，在3月份的2-3周成交量开始大大萎缩，北京、深圳、上海、广州等城市同比增长在60%-70%，具体的数字我就不太多讲了，这次调控影响最大的深圳其实也到了07年的平均水平，一周大概卖10万平米，一年卖500万平米的情况。价格是比较低迷，但是总体的交易量是比较明显的，因为在房地产的目前形势下，我们不要看价格，首先看量，有没有成交量是最重要的，当你没有成交量的时候，价格的升和跌其实都没有意义，你只有量开始成交的时候，市场才开始回暖，开始出现很多的状态。不具体谈了，这些数据表明整个北京、上海、深圳这几个城市，在3月份的时候已经出现了比较好的复苏的迹象，我们预计4-5月份各个城市的成交量的放大，会基于目前的春交会。因为，每年的春交会都是五一黄金周前后举办，这样的交易会使得在需求的拉动和放量比较容易产生。那么，这一轮的复苏迹象应该在全国会体现得比较清晰。如果从房地产的角度来讲，应该说我们可以喘一口气了，复苏比较明显。有时候我们自己看自己老看不明白，一些经济学家喜欢谈经济，银行家谈金融，很多时候我们愿意看简单的评价方式，业内公认的大佬们怎么看这种形式，去年象万科的王石开始卖“拐”了，它的西街花园项目也这样在做，为什么？巴菲特在5500点的时候就把中石化抛干净了，为什么它就抛股票？一个长期的投资者为什么会在5000多点的时候抛售中石化的股票？李嘉诚在今年春节之后在香港推了一个项目，推了康城的第一期——首都。在今年春节前的香港，是整个十年来，97年到现在房地产形式最好的时候，当时的负资产基本上消化完毕了，房地产利率非常低，市场环境非常好，豪宅的价格已经是97年最高价时候的两倍，普通住宅交易量放得很大。那么，市场哗然，当然成交给他带来非常好的业绩。我们认为李嘉诚这么多年来从来在大势上没有判断错误过，如果他这么判断，巴菲特也这么判断，中国的房地产领军企业也这么判断的话，是不是体现了当前中国经济的主要特征？大家看到的经济过热、通货膨胀都成为目前大家关注的问题。
中国经济到目前为止，从03年开始10%以上的增长，到04、05、06、07年一直在增长，为什么说整体的经济环境好象有问题？这里面当然会有投资过热的问题，贸易顺差的问题，我们的贸易顺差累计已经达到2万多亿，是非常大的一个负数，美金放在这儿也很难投资，现在连美国的国债都不知道怎么买了，不是好的投资方式，银行贷了非常多的钱出去。主要原因我们来看下面的表，在中国GDP高速增长的时候，美国和英国的都是呈现0.3-0.6的增长，在这样的时候，中国一定会产生这样的变化，通胀所有人都感觉到了，无论是任何的环节当中，可能我们感觉到价格的上涨，为什么会通胀？我们很明白，就是钱花得越来越多，货币越来越多，越来越不值钱了。为什么老是有通胀的问题呢？最主要的原因在于以美金为中心的全球货币体系之后，当货币跟黄金挂钩之后，就产生了越来越多的人发起的冲动，钱花得越多，本身钱就容易来，资本主义赚钱的利益冲动导致了这种体系。中国的通胀，我们说银行的流动性过剩主要取决于连续过年的贸易顺差产生的外汇储备，老百姓的钱挺多，放在银行，包括大量外汇储备的时候，使得贷款放得很多，投资过热，这都是非常典型的一些现象。
我们画了一个很形象的图，经济为什么在07年开始出现失衡？05年开始做了基本的调整，包括首付提高，06年的国六条，到07年的贷款政策，我们都认为是叫人为的宏观调控。当时，中国的房地产市场走得太快，人民币也没有太升值，太多的投资和投机的可能性，使得整个产业结构失衡，我们看看现在最大的问题是实体经济和虚拟经济的最大问题，目前全球的制造业，我们产生的产品就叫GDP，GDP就是实体经济。全球的GDP是50万亿美金，中国07年的GDP是24万亿人民币，大概占全球的1/15，中国占全球的份额是7%的状态。
但是，全球的金融衍生品是多少呢？比如债权、基金等等，这些东西是400万亿美金，金融业和实体经济是完全相关的，虚拟经济已经是实体经济的八倍，这个时候已经膨胀到了不可附加的地步，就一定会产生问题。中国股票市值目前是35万亿，那么中国的虚拟经济和实体经济还是接近1：1的关系，这个结论就导致实体经济里面的资源性东西要涨价，要不然就会产生金融机构的危机，因为你花钱花得太多了。那么，全球性金融机构的信用危机，以美国为主可能会出现。还有，实体经济表现为国际原料的价格增长，比如石油，铁矿石、粮食等等。这些原料的价格增长，农产品的价格上涨，当然中国是出口大国也是进口大国，中国在粮食方面还是进口大国，这些都导致了我们不可预知的通货膨胀。08年2月份CPI高达8.7%。从直接的推动因素看，除了输入型的外部因素外，内部也是由多重因素造成的。一是雪灾导致的运输困难加剧了商品的供求矛盾；二是国际大宗商品如农产品、铁矿石等的涨价；三是国内原材料、燃料等的涨价；四是春节因素和翘尾因素。那么，CPI的问题成为了大家关注的最核心的问题，中国从改革开放到今天三十年的时间，历来有四次通货膨胀，CPI超过5%就有经济过热的现象，一共有四次。整个的经济滑坡做调整就花了两年的时间，基本上需要花一到两年的时间，来抑制总体性的通胀。2月的CPI是8.7%，为十年的新高，这个8.7%和之前的8.7%不一样，因为政府做了严格的政府管制，比如公交，目前所有的公交体系都在降价，公交是非常大的亏损的企业，中国的油价只有香港油价的1/3左右，卖多一部汽车出去，中石油、中石化就得亏一部车的钱，汽车蓬勃发展，中国人都买车，很多人都买第二部车了，中国一直以来严格控制油价，这些都是在管制下的情况。还有猪肉，给农民贴钱贴得很多，但是能贴多久呢？猪也得吃粮食，粮食在涨价，贴是很难贴得下去的。还有电信通讯，现在也在逐步的降低收费，水和电不涨价，煤炭天天涨价。这是我们目前看到的状况。
目前，在这一轮的通胀的时候，这么半年的时间，其实中国政府没有出现较多的政策，中国的政策比较温和，但是有一点可以肯定的是，CPI持续上涨，政府一定会出台更加严厉的政策，银行利率又在上调5%，政府正在准备把钱收回来，所以温家宝总理的最大职责就是CPI小于5%，这是非常非常艰巨的一个任务。也许这样的话，我们经济的新一轮的增长，新一轮的好形势就可以来预期了。当然，这种方式的话，我们看看一般来讲，93年-95年，朱熔基用了直接很硬的加了七次息的方式来进行调控。还好，这几天加息没有兑现，如果加息的话股市肯定会更加动荡，银行贷款利率的提升都是货币从紧的回收。人民币的升值从理论上讲对房地产是有好处的，这几年内，房地产的价格上涨得很快。这样的话，目前控制CPI我们看是没有特别好的办法。但是，中央管金融可能会更加快速、高效的解决这些问题，这些问题最后不会同情某个行市。从这样的角度来讲，我们对未来1-2年的时间的整体形势，应该说不会很看好，我们对整体的经济环境并不是很看好。
07年对房地产市场影响最大的是信贷紧缩政策，开发商贷不到开发资金，购房者贷不到按揭贷款，导致市场成交量大面积下降，价格已经有下降的趋势。对于08年的市场，我们认为确定的是一定会出台一些有效的政策去治理CPI，这是确定的。而且更重要确定的是如果政策出台一些比较严厉的政策的时候，房地产会马上受到影响，比如加息，以及其他的调控政策都会受到比较大的影响。当然，什么时候出台，出台之后房地产休克多久？我们暂时不知道，这是我们对目前市场的判断。那么，这样来看的话，对于前所未有的考验，我们在十年来没有遇到这样的问题，怎么去适应呢？世联认为顺势而为非常重要，当然在这里面一定会有好和不好，有性价比，有挖掘价值，待会儿我们的同事和老总会讲讲，先搞清楚大环境，在大环境下是怎样的大态势，在大态势下怎样进行挖掘，不是忽悠概念就OK的。这是我们对于房地产目前的状况，世联跟大家分享。
第二部分我想和大家谈谈房地产的中长期走势。中长期走势会比前面谈的要兴奋很多，我要告诉大家，挺过这关之后房地产会怎么样，不然大家会觉得就彻底解散了，就不用干了，那我们还在这里干吗？实际上不是，我们想跟大家聊一聊，我们是怎样看未来的走势的。我记得在开住交会的时候，几个大佬人物说，你们预测明年的房地产形势会涨的时候往前站，认为会跌的往后退一步，认为不涨不跌的就站着不动，几个大佬全部往前站。我们想长一点看要怎么看，世联跟大家做一个简要的分享。
我们这么认为，看关键基本因素，大家不要光看美国次按揭事件，从一个行业的发展来讲的话，它是随机事件。我们要找到关键基本因素，世联认为是大概以下的几个点，关键因素搞清楚了，房地产就不会因为一个因素转变，明天又因为什么事就认为这个地盘有问题了，四个因素的前提是总体经济发展衰退，那么在这个前提下，人口基本因素影响很大，由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势，人定胜天，人是第一位的，贷款的首期、利率是基本因素，人占一半，30%是金融的问题，20%是规划，整个区域的定位，房地产要有地段价值，区域重新定位了地段价值的话，就会出现新的评估、规划，比如融城概念出来以后，长沙跟以前的概念就不一样了。
我们看下面的表比较有意思，2000年的时候我们做了中国的人口普查，这个数据大致准，2000年的时候，中国最多的人群是25-35岁的人是最多的，再往前是开始下降了，25-29岁是其次，30-34岁最高，再往前就降了，今天是08年，等于差不多十年了，十年之后如果这帮人还在的话，应该说35岁-45岁的人是目前中国人口的最高峰，也是购房的主力客户，投资、多次置业，乐此不疲。再往下，受计划生育影响，是最大的独生子女群体了，是70年代末，80年代后的人，目前是30岁左右的状态，是比较多的，人口开始下降。从这个表上我们算了一下，中国的总人口什么时候达到最高峰呢？就是2020年的时候，离现在是15年左右的时间，达到最高峰之后，不会再天天增长，至少一个阶段的时候，因为独生子女的问题，中国人口开始戏剧性的下降，再往后会不会再升呢？现在，未来的20年之后，可能人口会开始下降，没办法，人催不出来的，中国开始在15-20年之后步入老年社会，什么意思呢？中国现在60岁人口大概1.2亿人，占人口不到10%，再往后，中国都是老人的时候，是一个什么现象呢？建议大家去看日本，看日本很有意思，白天游戏机室里全是老人家，没事干，老人能干啥呢？跟日本公司交流，日本公司的董事长一般是70多岁的，总经理大概是65岁左右，象我这个级别的是50岁。基本上同一级别比中国同一级别的人年长15岁，那是蛮可怕的一个人群。当年轻人很少，老年人多的时候，全是年轻人推轮椅，老年人坐轮椅的状态了。
对经济产生重大影响的关键年龄，在美国是这样的。（如下图）进入劳动力市场是20岁，成家是26岁，投资高峰是54岁，60岁的美国人是最有钱的，中国现在还不是这样，但是将来肯定是这样的，一定是越老的人越有钱。这个状态能看到什么问题呢？基本跟中国差不多，成交立业之后买两套房子的样子，美国贷款高峰、房屋住宅最高峰、支出最高峰都在50岁之前产生，50岁之后的人不太折腾了，不是银行贷不贷款的问题，而是他认为自己到了拐点了，人不可能抵御住他的生理周期。真的是这样的，一线城市的高端客户人群开始急剧下降，大家觉得已经不好玩了，我们这么多年的营销就是不断的刷新人的欲望，很多地方都这样，除非真正的资源体现可能还好。那么，这个时候，其实我们知道26-40多岁的人是一个人刚刚大学毕业，步入社会，由两口之家变成三口之家，中国人一定是在这个阶段才是最紧密的家庭状态，当小孩长大之后，不再跟父母住了之后，家庭就步入了中长期。 |